Oddajanje apartmaja prek Airbnb: davki in DDV 2026
Oddajate stanovanje turistom in ne veste, kaj morate urediti? Kdor stanovanje oglašuje na Airbnb ali Bookingu in ga oddaja turistom, FURS šteje, da opravlja dejavnost. Dohodek je obdavčen kot dohodek iz dejavnosti in ne kot navadna najemnina, poleg dohodnine pa boste morali urediti še vpis v RNO, prijavo gostov, turistično takso in DDV.
Kako obdavči FURS?
Dohodki iz turističnega najema preko portalov, kot sta Airbnb in Booking, so obdavčeni z davkom od dohodka iz dejavnosti. Za davčno leto morate sestaviti obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti (DohDej) in ga preko eDavkov oddati najpozneje do 31. marca za preteklo leto; za leto 2025 je bil rok 31. 3. 2026, za leto 2026 pa je 31. 3. 2027.
POMEMBNO: dolgoročno oddajanje stanovanja je druga vrsta dohodka, z drugačno obdavčitvijo in napovedjo. Ta članek velja le za kratkoročni turistični najem.
Fizična oseba ali s.p.?
Fizična oseba lahko kot sobodajalec dejavnost opravlja le občasno – skupaj največ pet mesecev oziroma 150 dni v koledarskem letu in z največ 15 ležišči – in mora biti vpisana v Poslovni register Slovenije. Če te pogoje presežete, morate biti samostojni podjetnik. Kdor oglašuje brez vpisa, krši predpise, globa za nezakonito oddajanje pa je od 400 do 30.000 €.
Obveznosti na kratko
- nastanitev vpišete v RNO pri AJPES,
- goste prijavljate v eTurizem najpozneje 12 ur po prihodu, mesečno poročilo pa oddate od 1. do 10. v mesecu,
- turistično in promocijsko takso nakažete občini do 25. v mesecu za pretekli mesec,
- DohDej oddate do 31. marca,
- DDV uredite glede na promet (spodaj).
Korake za RNO, eTurizem in takso razlagamo v članku Turistična taksa za sobodajalce 2026.
DDV: dve ločeni vprašanji
DDV na storitve gostom. Oprostitev obračunavanja DDV imate, če v preteklem koledarskem letu niste presegli 60.000 € prometa v Sloveniji. Če to mejo presežete, lahko oprostitev uporabljate do 66.000 €, ko pa presežete še to mejo, se morate za DDV identificirati takoj. Kdor je identificiran za DDV, mora za nastanitev obračunati DDV po stopnji 9,5 %.
Primer: gost za tri noči plača 3 × 100 € = 300 € brez DDV. DDV 9,5 % je 28,50 €, račun pa 328,50 €.
DDV na provizijo platforme. Kot prejemnik storitve posredovanja morate zanjo obračunati in plačati 22 % DDV v Sloveniji, razen če platforma uporablja čezmejno oprostitev za male davčne zavezance. Zaradi tega se morate predhodno identificirati za DDV, tudi če je vaš promet pod pragom – torej za nastanitev DDV ne plačujete, za provizijo pa ga.
Primer: Airbnb zaračuna 45 € provizije. DDV po obratnem obračunu: 45 € × 22 % = 9,90 €.
POMEMBNO: kdor je identificiran za DDV, odda obračun DDV-O preko eDavkov do zadnjega delovnega dne v mesecu po koncu davčnega obdobja in ob tem plača DDV. Identifikacijo zahtevate preko eDavkov z obrazcem DDV-P2, če pa se identificirate prostovoljno, v sistemu DDV ostanete najmanj tekoče in naslednje koledarsko leto. Globa za nepredložitev obračuna DDV je od 2.000 do 125.000 €.
Račun in davčno potrjevanje
Gostu izdajte račun. Davčno potrjevanje je obvezno, če so hkrati izpolnjeni trije pogoji: vodite poslovne knjige in evidence, izdati morate račun po ZDDV-1, dobava pa je plačana z gotovino. Kot gotovina štejejo tudi plačila s kartico in čekom, neposredno nakazilo na transakcijski račun pa ne. Tudi s.p., ki ni identificiran za DDV, mora potrjevati račune, plačane z gotovino, če vodi poslovne knjige. Če vam znesek za rezervacijo nakaže platforma, pri FURS preverite, kako razvrščajo vaš primer.
Apollo
V Apollu lahko izdate račun in ga davčno potrdite. Nastavitev je opisana v vodičih spodaj.
Relevantni članki za pomoč:
- Kako izdati račun v Apollu
- Kako izdati davčno potrjen račun v Apollu
- Kako nastaviti davčno potrjevanje FURS v Apollu
Preberite tudi:
- Turistična taksa za sobodajalce 2026: RNO in eTurizem
- Identifikacija za DDV 2026: prag 60.000 € in kaj se spremeni
- Akontacija dohodnine za s.p.: izračun in roki (2026)
- Račun gostu iz Bookinga ali Airbnb: kdo ga izda in kaj navesti
